Με διψήφιο ποσοστό πτώσης κατρακυλούν σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές στην κτηματαγορά, την ώρα που η αναστολή για διετία του πόθεν έσχες στην πρώτη κατοικία καθιστά πιο εύκολη την απόκτησή της από νέους ανθρώπους που στηρίζονται στα εισοδήματα των γονιών τους.
Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι δίνεται η δυνατότητα σε νέους φορολογούμενους να χρησιμοποιήσουν για την αγορά πρώτης κατοικίας χρήματα των γονιών τους, χωρίς εκείνοι να χρειαστεί να τους τα κάνουν δωρεά, και επομένως να επιβαρυνθούν με τον ισχύοντα φόρο του 10%. Διότι κανονικά, εφόσον δηλαδή ίσχυε το πόθεν έσχες, η Εφορία θα καλούσε τον ενδιαφερόμενο να δικαιολογήσει από πού βρήκε τα χρήματα της αγοράς, κάτι που, αν εκείνος δεν μπορούσε να το κάνει, θα φορολογούνταν γι΄ αυτά σαν να ήταν αποκτηθέν εισόδημα.
Αν και, όπως εκτιμούν παράγοντες του χώρου, το μέτρο δεν θα αλλάξει σημαντικά το τοπίο στην αγορά του χρόνου, εντούτοις θεωρούν ότι, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη πτώση των τιμών στα ακίνητα, θα ενισχύσει την υποτονική, σήμερα, ζήτηση. Το πρώτο εξάμηνο έκλεισε, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, με μέση πτώση 6% και με την επισήμανση ότι οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών εξακολουθούν να παρουσιάζουν σημαντικές «αντοχές». Πρόσφατες, ωστόσο, εκτιμήσεις άλλων παραγόντων του χώρου θεωρούν ότι ο ρυθμός πτώσης τιμών έχει μεγαλώσει και πως ολόκληρο το 2010 θα κλείσει με διψήφιο ποσοστό, άνω του 10%, τάση που το πιθανότερο είναι να συνεχιστεί και του χρόνου.
Σε μια τέτοια περίπτωση θα μιλάμε για μια αθροιστική πτώση την τελευταία τριετία άνω του 20% (5% το 2008, 6% το 2009, άνω του 10% φέτος).
Οι φόροι πιέζουν τους κατασκευαστές
Πάρα πολλά βέβαια θα εξαρτηθούν τόσο από τις τράπεζες όσο και από τους κατασκευαστές, οι οποίοι εισέρχονται όλο και περισσότερο σε φορολογικό κλοιό, αφού από του χρόνου θα κληθούν να πληρώσουν σημαντικά ποσά σε ΦΠΑ και ΦΜΑΠ. Αιτία, το σημαντικό απόθεμα απούλητων νεόδμητων κατοικιών που εξακολουθεί να υφίσταται και εκτιμάται ότι ανέρχεται μεταξύ 120.000 και 150.000 κατοικιών πανελλαδικά. Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου θα επιβληθεί αφενός ΦΜΑΠ σε όσους κατείχαν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ την 1η Ιανουαρίου του 2010, αφετέρου ΦΠΑ αυτοπαράδοσης.
Διότι, λόγω της επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από την 1/1/2006 και ύστερα, εκατοντάδες τεχνικές εταιρείες θα κληθούν να πληρώσουν ΦΠΑ 23% επί της αντικειμενικής τους αξίας. Κι αυτό καθώς, όπως προβλέπει ο σχετικός νόμος, αν οι κατασκευαστές μέσα σε μια πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας δεν έχουν καταφέρει να πουλήσουν τα ακίνητά τους, πληρώνουν ΦΠΑ αυτοπαράδοσης, επειδή το κράτος θεωρεί ότι κάνουν χρήση αυτών.
Για παράδειγμα, για τρία απούλητα διαμερίσματα, για τα οποία εκδόθηκε οικοδομική άδεια το 2006 (και έχουν ανεγερθεί), με αντικειμενική αξία 600.000 ευρώ, ο κατασκευαστής θα πρέπει να πληρώσει το 2011, αν δεν τα έχει πουλήσει μέχρι τότε, ποσό ΦΠΑ 138.000 ευρώ. Ερχονται δηλαδή υψηλοί φόροι για όσους κατασκευαστές ακολουθούν εδώ και χρόνια την τακτική να διατηρούν απούλητες τις κατοικίες που έχουν χτίσει μόνο και μόνο επειδή δεν θέλουν να ρίξουν σημαντικά τις τιμές, περιμένοντας κάποια στιγμή η αγορά να ανακάμψει. Κάποιοι λοιπόν προβλέπουν πως οι κατασκευαστές αυτοί διατρέχουν κίνδυνο να γυρίσει μπούμερανγκ η μέχρι σήμερα ακολουθούμενη παρελκυστική τακτική τους αναφορικά με τις τιμές. Αν η κυβέρνηση δεν κάνει κάποια ρύθμιση για την καταβολή του ΦΠΑ σε δόσεις, τότε από του χρόνου θα ασκηθεί πολύ μεγάλη πίεση στις τιμές, εκτιμούν τραπεζικοί παράγοντες. Σημειωτέον ότι από τις αρχές του χρόνου και μέχρι σήμερα πάνω από 1.000 τεχνικές και κατασκευαστικές εταιρείες, που δραστηριοποιούνται στην ανέγερση κατοικιών και άλλων κτιρίων, έχουν διακόψει τη λειτουργία τους. Παρά την κατάσταση αυτή, αρκετοί κατασκευαστές δεν έχουν μειώσει τις τιμές παρά σε μονοψήφια επίπεδα, ενώ μόνο όσες εταιρείες βρίσκονται στα πρόθυρα της χρεοκοπίας προέβησαν σε κινήσεις διψήφιας μείωσης.
Τι ζητούν για ΦΠΑ και ΦΜΑΠ
«Κατ΄ αρχήν θα κινηθούν κάποια ακίνητα, αφού θα υπάρξει ενδιαφέρον κυρίως από νέα ζευγάρια, οι γονείς των οποίων δεν θα χρειάζεται πλέον να καταβάλουν φόρο για τη δωρεά χρημάτων προς τα παιδιά τους», αναφέρει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του κλάδου των κατασκευαστών, Δημήτρης Καψιμάλης. Επίσης, το μέτρο αναμένεται να δώσει μια πρόσκαιρη ρευστότητα σε ορισμένες κατασκευαστικές επιχειρήσεις, αλλά, όπως εξηγεί, από μόνο του δεν αρκεί για να μπει ξανά μπροστά η ατμομηχανή της οικονομίας που λέγεται οικοδομική δραστηριότητα. Γι΄ αυτό και οι κατασκευαστές ζητούν να ρυθμίσει η κυβέρνηση σε δόσεις την καταβολή του ΦΠΑ αυτοπαράδοσης, ώστε να καταβάλλεται 5 χρόνια μετά την ηλεκτροδότηση των κτιρίων και όχι όπως σήμερα, δηλαδή αν το ακίνητο δεν έχει πουληθεί εντός 5 ετών από την έκδοση της άδειας οικοδομής. Ζητούν επίσης ο ΦΜΑΠ να ισχύσει για τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις 7 χρόνια μετά την έκδοση των οικοδομικών αδειών και όχι 3 χρόνια από την έκδοσή τους, όπως ισχύει σήμερα. «Κίνητρο ενισχυτικό για όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι», χαρακτηρίζει την αναστολή του πόθεν έσχες ο Τάσος Καυκαλέτος, ορκωτός εκτιμητής στην Αspis Real Εstat, αφού, όπως εξηγεί, «οι μοναδικές κατοικίες που αγοράζονται φέτος είναι για πρώτη κατοικία». Αναγνωρίζει, όπως και άλλα στελέχη της αγοράς, ότι από μόνο του το μέτρο δεν αρκεί για να αντιστρέψει το κλίμα, αφού η κρίση που βιώνει η κτηματαγορά είναι πολύ βαθιά, ωστόσο η αναστολή του σημαίνει μια επιβάρυνση λιγότερη σε μια χρονιά που αναμένεται να είναι η χειρότερη μέχρι σήμερα.
Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι δίνεται η δυνατότητα σε νέους φορολογούμενους να χρησιμοποιήσουν για την αγορά πρώτης κατοικίας χρήματα των γονιών τους, χωρίς εκείνοι να χρειαστεί να τους τα κάνουν δωρεά, και επομένως να επιβαρυνθούν με τον ισχύοντα φόρο του 10%. Διότι κανονικά, εφόσον δηλαδή ίσχυε το πόθεν έσχες, η Εφορία θα καλούσε τον ενδιαφερόμενο να δικαιολογήσει από πού βρήκε τα χρήματα της αγοράς, κάτι που, αν εκείνος δεν μπορούσε να το κάνει, θα φορολογούνταν γι΄ αυτά σαν να ήταν αποκτηθέν εισόδημα.
Αν και, όπως εκτιμούν παράγοντες του χώρου, το μέτρο δεν θα αλλάξει σημαντικά το τοπίο στην αγορά του χρόνου, εντούτοις θεωρούν ότι, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη πτώση των τιμών στα ακίνητα, θα ενισχύσει την υποτονική, σήμερα, ζήτηση. Το πρώτο εξάμηνο έκλεισε, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, με μέση πτώση 6% και με την επισήμανση ότι οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών εξακολουθούν να παρουσιάζουν σημαντικές «αντοχές». Πρόσφατες, ωστόσο, εκτιμήσεις άλλων παραγόντων του χώρου θεωρούν ότι ο ρυθμός πτώσης τιμών έχει μεγαλώσει και πως ολόκληρο το 2010 θα κλείσει με διψήφιο ποσοστό, άνω του 10%, τάση που το πιθανότερο είναι να συνεχιστεί και του χρόνου.
Σε μια τέτοια περίπτωση θα μιλάμε για μια αθροιστική πτώση την τελευταία τριετία άνω του 20% (5% το 2008, 6% το 2009, άνω του 10% φέτος).
Οι φόροι πιέζουν τους κατασκευαστές
Πάρα πολλά βέβαια θα εξαρτηθούν τόσο από τις τράπεζες όσο και από τους κατασκευαστές, οι οποίοι εισέρχονται όλο και περισσότερο σε φορολογικό κλοιό, αφού από του χρόνου θα κληθούν να πληρώσουν σημαντικά ποσά σε ΦΠΑ και ΦΜΑΠ. Αιτία, το σημαντικό απόθεμα απούλητων νεόδμητων κατοικιών που εξακολουθεί να υφίσταται και εκτιμάται ότι ανέρχεται μεταξύ 120.000 και 150.000 κατοικιών πανελλαδικά. Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου θα επιβληθεί αφενός ΦΜΑΠ σε όσους κατείχαν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ την 1η Ιανουαρίου του 2010, αφετέρου ΦΠΑ αυτοπαράδοσης.
Διότι, λόγω της επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από την 1/1/2006 και ύστερα, εκατοντάδες τεχνικές εταιρείες θα κληθούν να πληρώσουν ΦΠΑ 23% επί της αντικειμενικής τους αξίας. Κι αυτό καθώς, όπως προβλέπει ο σχετικός νόμος, αν οι κατασκευαστές μέσα σε μια πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας δεν έχουν καταφέρει να πουλήσουν τα ακίνητά τους, πληρώνουν ΦΠΑ αυτοπαράδοσης, επειδή το κράτος θεωρεί ότι κάνουν χρήση αυτών.
Για παράδειγμα, για τρία απούλητα διαμερίσματα, για τα οποία εκδόθηκε οικοδομική άδεια το 2006 (και έχουν ανεγερθεί), με αντικειμενική αξία 600.000 ευρώ, ο κατασκευαστής θα πρέπει να πληρώσει το 2011, αν δεν τα έχει πουλήσει μέχρι τότε, ποσό ΦΠΑ 138.000 ευρώ. Ερχονται δηλαδή υψηλοί φόροι για όσους κατασκευαστές ακολουθούν εδώ και χρόνια την τακτική να διατηρούν απούλητες τις κατοικίες που έχουν χτίσει μόνο και μόνο επειδή δεν θέλουν να ρίξουν σημαντικά τις τιμές, περιμένοντας κάποια στιγμή η αγορά να ανακάμψει. Κάποιοι λοιπόν προβλέπουν πως οι κατασκευαστές αυτοί διατρέχουν κίνδυνο να γυρίσει μπούμερανγκ η μέχρι σήμερα ακολουθούμενη παρελκυστική τακτική τους αναφορικά με τις τιμές. Αν η κυβέρνηση δεν κάνει κάποια ρύθμιση για την καταβολή του ΦΠΑ σε δόσεις, τότε από του χρόνου θα ασκηθεί πολύ μεγάλη πίεση στις τιμές, εκτιμούν τραπεζικοί παράγοντες. Σημειωτέον ότι από τις αρχές του χρόνου και μέχρι σήμερα πάνω από 1.000 τεχνικές και κατασκευαστικές εταιρείες, που δραστηριοποιούνται στην ανέγερση κατοικιών και άλλων κτιρίων, έχουν διακόψει τη λειτουργία τους. Παρά την κατάσταση αυτή, αρκετοί κατασκευαστές δεν έχουν μειώσει τις τιμές παρά σε μονοψήφια επίπεδα, ενώ μόνο όσες εταιρείες βρίσκονται στα πρόθυρα της χρεοκοπίας προέβησαν σε κινήσεις διψήφιας μείωσης.
Τι ζητούν για ΦΠΑ και ΦΜΑΠ
«Κατ΄ αρχήν θα κινηθούν κάποια ακίνητα, αφού θα υπάρξει ενδιαφέρον κυρίως από νέα ζευγάρια, οι γονείς των οποίων δεν θα χρειάζεται πλέον να καταβάλουν φόρο για τη δωρεά χρημάτων προς τα παιδιά τους», αναφέρει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του κλάδου των κατασκευαστών, Δημήτρης Καψιμάλης. Επίσης, το μέτρο αναμένεται να δώσει μια πρόσκαιρη ρευστότητα σε ορισμένες κατασκευαστικές επιχειρήσεις, αλλά, όπως εξηγεί, από μόνο του δεν αρκεί για να μπει ξανά μπροστά η ατμομηχανή της οικονομίας που λέγεται οικοδομική δραστηριότητα. Γι΄ αυτό και οι κατασκευαστές ζητούν να ρυθμίσει η κυβέρνηση σε δόσεις την καταβολή του ΦΠΑ αυτοπαράδοσης, ώστε να καταβάλλεται 5 χρόνια μετά την ηλεκτροδότηση των κτιρίων και όχι όπως σήμερα, δηλαδή αν το ακίνητο δεν έχει πουληθεί εντός 5 ετών από την έκδοση της άδειας οικοδομής. Ζητούν επίσης ο ΦΜΑΠ να ισχύσει για τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις 7 χρόνια μετά την έκδοση των οικοδομικών αδειών και όχι 3 χρόνια από την έκδοσή τους, όπως ισχύει σήμερα. «Κίνητρο ενισχυτικό για όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι», χαρακτηρίζει την αναστολή του πόθεν έσχες ο Τάσος Καυκαλέτος, ορκωτός εκτιμητής στην Αspis Real Εstat, αφού, όπως εξηγεί, «οι μοναδικές κατοικίες που αγοράζονται φέτος είναι για πρώτη κατοικία». Αναγνωρίζει, όπως και άλλα στελέχη της αγοράς, ότι από μόνο του το μέτρο δεν αρκεί για να αντιστρέψει το κλίμα, αφού η κρίση που βιώνει η κτηματαγορά είναι πολύ βαθιά, ωστόσο η αναστολή του σημαίνει μια επιβάρυνση λιγότερη σε μια χρονιά που αναμένεται να είναι η χειρότερη μέχρι σήμερα.
TA NEA
