Κυριακή, 21 Νοεμβρίου 2010

Kάνουν κρατήσεις σε... λουκέτα



Έως και 30% η πτώση της αξίας των ξενοδοχείων, με αποτέλεσμα το οριστικό κλείσιμο πολλών μονάδων.


Ξενοδόχοι σε απόγνωση. Τα υψηλά και χωρίς περιθώριο διαπραγμάτευσης ενοίκια, η κρίση και η υποβάθμιση των αστικών κέντρων έχουν δημιουργήσει ΚΡΑΧ στον κλάδο.

Από τον Δημήτρη Δελεβέγκο

Μόνο έκπληξη δεν προκάλεσε σε όσους γνώριζαν από καιρό τα τεκταινόμενα στην αγορά η οριστική διακοπή λειτουργίας του ιστορικού ξενοδοχείου τεσσάρων αστέρων «Κάνιγγος 21», αλλά και το λουκέτο που αναμένεται ότι θα μπει έως το τέλος του έτους στο «Esperia Palace». Και στις δύο περιπτώσεις σημαντικό, αν όχι τεράστιο, μερίδιο ευθύνης έχει η πολιτεία, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς. Αφενός επειδή δεν υπήρξε κανένα συντονισμένο κρατικό σχέδιο για την αναχαίτιση της γκετοποίησης του ιστορικού κέντρου και αφετέρου διότι η ισχύουσα νομοθεσία καθιστά αδύνατη κάθε διαπραγμάτευση για μείωση του ενοικίου, όταν ο εκμισθωτής είναι το Δημόσιο.


«Σε περίπτωση που εκμισθωτής είναι το Δημόσιο, διά νόμου προβλέπεται ότι το ενοίκιο θα πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 6% του ακινήτου. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές έχουν αυξηθεί πολλαπλές φορές τα τελευταία χρόνια, ακόμη και πριν από την κρίση, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή υπογεγραμμένες συμβάσεις μίσθωσης σε πολύ υψηλά τιμήματα», σημειώνει ο πρόεδρος της Ένωσης Ξενοδόχων Αττικής Γιάννης Ρέτσος.

Εκρηκτικό μείγμα
Τα πανάκριβα ενοίκια, η ολιγοήμερη παραμονή των τουριστών στο αθηναϊκό downtown, αλλά και η οικονομική κρίση εξηγούν γιατί τα ιστορικά ξενοδοχεία του κέντρου οδηγούνται εκτός της ξενοδοχειακής αγοράς. Και τα χειρότερα έπονται. Κτηματομεσιτικά δίκτυα δέχονται σε ημερήσια βάση τρία έως πέντε αιτήματα προώθησης ξενοδοχειακών μονάδων. «Πολυάριθμοι ξενοδόχοι που επιζητούν την έξοδο τους από τον κλάδο μάς ζητούν να αναλάβουμε την πώληση των μονάδων τους, κάτι που υπό τις παρούσες συνθήκες είναι σχεδόν αδύνατο», σημειώνει ο Γιώργος Λίτσας, επικεφαλής εμπορικών ακινήτων της Δανός/BNP Paribas Real Estate.

«Αυτήν τη στιγμή πωλούνται περίπου 3.000 ξενοδοχεία σε όλη την Ελλάδα, γεγονός που σημαίνει ότι η δραστηριοποίηση στον κλάδο των ξενοδοχειακών υπηρεσιών έχει πάψει να αποτελεί κερδοφόρα επένδυση», σημειώνει ο κ. Λίτσας. Με άλλα λόγια, εάν τα ξενοδοχεία αυτά δεν αποκτήσουν αγοραστή, τότε, με μαθηματική ακρίβεια, θα αναγκαστούν προσεχώς να κατεβάσουν ρολά, ενώ, όσο καιρό παραμένουν στην αγορά, τόσο μεγεθύνεται η μαύρη τρύπα στους ισολογισμούς τους.

Οι αριθμοί που έδωσε πριν από μερικές ημέρες στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδας για το οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου δεν αφήνουν περιθώριο αισιοδοξίας: Τα έσοδα από τον τουρισμό υποχώρησαν 7,3%, με τον αριθμό αυτό να σημαίνει πολλά .Όχι μόνο ότι ο τουρισμός έχει εισέλθει σε «σπιράλ θανάτου», αλλά και ότι η αξία των ξενοδοχείων ως ακινήτων υποχωρεί κατακόρυφα. Όπως αναφέρει ξενοδόχος, οι τιμές των ξενοδοχείων έχουν συμπιεστεί σημαντικά, όχι μόνο επειδή η προσφορά είναι μεγαλύτερη της ζήτησης, αλλά «επειδή αναγκαζόμαστε, υπό το βάρος των υποχρεώσεων μας σε τράπεζες και ασφαλιστικούς οργανισμούς, να πουλήσουμε τα ξενοδοχεία σε χαμηλότατες τιμές».

Κάνουν κρατήσεις σε... λουκέτα



Όσο δηλαδή συρρικνώνεται το εισόδημα που παράγει ένα ξενοδοχείο τόσο υποτιμάται η αξία του, με αποτέλεσμα σήμερα οι τιμές πώλησης να έχουν υποχωρήσει περισσότερο από 30%. Αντίστροφα, βέβαια, αυτό συνεπάγεται ότι οι ευκαιρίες στον κλάδο των ξενοδοχείων έχουν πολλαπλασιαστεί. «Ευκαιρία σημαίνει ότι ο επενδυτής διαθέτει μετρήσιμο ρίσκο, ότι οι προβλέψεις του επιβεβαιώνονται», σημειώνει ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services.

Ελληνικό παράδοξο

Η επαναδιαπραγμάτευση του ύψους του μισθώματος σε περίπτωση που ο εκμισθωτής είναι το Δημόσιο δεν... προβλέπεται, παρά τη δυσμενή οικονομική συγκυρία, δεδομένου ότι το άρθρο 7 του Ν. 2741/99 ορίζει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Έτσι, όταν οι ιδιώτες δεν τα «βρίσκουν» με το Δημόσιο, αναγκάζονται να κατεβάσουν ρολά -ιδιαίτερα όταν πρόκειται για ξενοδοχεία που η μετεγκατάσταση είναι πρακτικά αδύνατη- με αποτέλεσμα να δημιουργούνται ζημίες για αμφότερες τις πλευρές (απώλεια εσόδων για το Δημόσιο, παύση δραστηριότητας για τον επιχειρηματία).

Εάν ο εκμισθωτής είναι το Δημόσιο, η επαναδιαπραγμάτευση τον ενοικίου είναι αδύνατη

Κι ενώ η παραπάνω κατάσταση διαιωνίζεται με νόμο του κράτους, ένα άλλο νομοθέτημα επιτρέπει στους ενοικιαστές επαγγελματικού ή εμπορικού ακινήτου να καταγγέλλουν τη μισθωτική σύμβαση, χωρίς να πληρώσουν «πέναλτι».

«Με την τροπολογία -έστω και εάν αυτή είναι αντισυνταγματική- που δημιούργησε η πρώην υπουργός Ανάπτυξης Λούκα Κατσέλη, φαίνεται ότι το κράτος αναγνωρίζει το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί στα μισθώματα λόγω της κρίσης.

Είναι παράδοξο από τη μία να επιτρέπεται η λύση της σύμβασης και μάλιστα σε βάρος των επενδυτών και από την άλλη να καθίσταται αδύνατη η επαναδιαπραγμάτευση του ύψους του ενοικίου, όταν ο ιδιοκτήτης είναι το Δημόσιο», σημειώνει στέλεχος της αγοράς ακινήτων.

Πωλούνται σωρηδόν
Ως απόρροια της οικονομικής κρίσης, δεν υπάρχει περιοχή της Ελλάδας χωρίς ξενοδοχείο προς πώληση. Πολύ μεγάλη προσφορά συναντάται στην Κρήτη, όπως και σε κάθε τουριστικό προορισμό, με τις τιμές να ξεκινούν από τις 900 χιλιάδες ευρώ για παραθαλάσσια μονάδα στη Χαλκιδική που έχει ανεγερθεί προ πενταετίας. Το ποσό αυτό γίνεται αντιληπτό, εάν συγκριθεί με το ύψος του ετήσιου ενοικίου του «Esperia», το οποίο ανερχόταν στο 1,5 εκατ. ευρώ...

* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα "Κεφάλαιο" της 13ης Νοεμβρίου Capital.gr